내 집 마련을 꿈꾸는 사람이라면 반드시 넘어야 할 산이 있습니다. 바로 대출 규제 용어입니다. 은행에 갔다가 LTV가 얼마니, DSR이 찼느니 하는 소리를 듣고 당황하지 않으려면 이 세 가지 개념을 명확히 구분해야 합니다. 이번 글에서는 부동산 대출의 한도를 결정짓는 핵심 지표인 LTV, DTI, DSR의 정의와 차이점을 상세하게 분석해 드립니다.
1. LTV (Loan To Value Ratio): 주택담보인정비율
LTV는 '집값'을 기준으로 얼마까지 빌려줄 것인가를 정하는 비율입니다. 내 소득과는 상관없이 오직 집의 가치(담보 가치)만 봅니다.
- 계산법: (대출 가능 금액 ÷ 주택 담보 가치) × 100
- 예시: 5억 원짜리 아파트의 LTV가 60%라면?
→ 5억 × 0.6 = 최대 3억 원까지 대출이 가능합니다. - 특징: 정부가 투기 과열 지구 등을 지정할 때 가장 먼저 조절하는 비율입니다. LTV가 낮아지면 현금이 없는 사람은 집을 사기 어려워집니다.
2. DTI (Debt To Income): 총부채상환비율
DTI는 '내 소득'을 기준으로 갚을 능력이 얼마나 되는지를 따지는 비율입니다. 집값이 아무리 비싸도 내가 버는 돈이 적으면 대출을 많이 해주지 않겠다는 뜻입니다.
- 계산법: (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 '이자' 상환액) ÷ 연 소득
- 특징: 여기서 중요한 점은 '기타 대출(신용대출 등)'은 이자만 계산에 포함한다는 것입니다. 따라서 원금까지 포함하는 DSR보다는 상대적으로 느슨한 규제입니다.
3. DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율
가장 강력하고 무서운 규제인 DSR은 '모든 빚'의 원금과 이자를 내 소득과 비교하는 것입니다. 갚을 능력을 가장 엄격하게 심사합니다.
- 계산법: (주택담보대출 연간 원리금 + 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출의 원금과 이자) ÷ 연 소득
- 차이점: DTI는 기타 대출의 '이자'만 보지만, DSR은 '원금'까지 포함합니다. 신용대출이나 마이너스 통장이 있다면 대출 한도가 획기적으로 줄어듭니다.
4. 결론 및 전략
현재 대한민국 금융 시장은 DSR 규제를 중심으로 돌아가고 있습니다. 즉, 연봉이 높거나 기존 빚이 없어야 집을 살 때 대출을 많이 받을 수 있다는 뜻입니다. 따라서 대출 계획을 세울 때는 불필요한 마이너스 통장이나 신용대출을 미리 정리하여 DSR 한도를 확보하는 것이 내 집 마련의 지름길입니다.